文/樂居財經 楊倩

“中交地產(000736)還能買嗎？”

這個問題，券商投資顧問們每天都要回答很多遍，因為“問的投資者太多了。”

一個月前，不會有人想到，地產股里也能出妖股。

16個交易日，中交地產（000736.SZ）爆拉12個漲停，刷新了歷史新高，累計漲幅210%，不僅輕松秒殺其他地產股，在4700余家A股上市公司里也是NO.1。

相比萬科、保利等明星房企，中交地產算是A股房企里的“冷灶”。截止4月15日，僅1家機構給其買入評級，而給出招保萬金買入評級的機構均超過15家，差距懸殊。

那為什么龍頭是它？

近一個月來，A股地產板塊明顯回暖。3月16日-4月15日，地產指數漲幅超28%，超九成地產股反彈，地產板塊市值猛增5000億。據樂居財經統計，中交地產、天保基建(000965)、萬科、陽光城(000671)、建發股份(600153)等21只地產股漲幅超過40%。

要說中交地產的優勢，它身上最明顯的標簽莫過于央企背書。隨著地產行業進入快速出清階段，市場份額或將向央企集中。央企開發商也因此進入了游資的股票池。

這段時間，中交地產頻繁登上龍虎榜，殺入的游資都大有來頭。其中，上海江蘇路營業部，是江浙頂級游資章盟主的席位；湖州鳳凰路營業部，曾和章盟主聯手封板；國泰君安上海分公司，是頂級游資葛衛東的席位；上海虹橋路營業部，是頂級游資徐曉的席位。

游資大佬們之所以選中中交地產，或許有幾方面考量。目前A股上市房企中，央企開發商主要有5家，招商蛇口(001979)、保利發展、大悅城(000031)控股、中交地產、華僑城A。這之中，中交地產盤子最輕，對游資來說，好拉。

在中交漲停啟動的前一天，也就是3月22日，保利發展、招商蛇口流通盤超過70億，流通市值在千億之上，華僑城A、大悅城控股流通市值也達到百億級。此時，只有中交地產，流通盤不到7億，流通市值僅54億左右。

此外，從股價表現來看，去年中交地產股價下跌3%左右，相比已有漲幅的央企，中交地產“作妖”的空間更大。

央企背景，盤子最小，又處在相對低位，中交地產成了游資眼中的不二選擇。

12個漲停之后，中交地產流通市值來到170億元附近，距離另一家央企大悅城控股不到20億。

回到那個靈魂拷問，“中交地產還能買嗎？”

突然想起那句經典的炒股口訣：利空出盡是利好。

利空在哪？剛發的2021年報里。

“三張牌”補利潤缺口

4月14日晚間，中交地產發布2021年度業績報告。期內實現營業收入145.42 億元，同比增長18.23%，實現利潤總額15.22 億元，同比增長4.00%，歸母凈利潤2.36億元，同比下跌32.19%。

歸母凈利潤驟降三成，除了當期盈利整體下滑的大背景之外，還與少數股東的強勢“入侵”有關。

此前，中交地產曾提出明確的規模目標，“2019年沖刺 350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上”。

2020年邁上500億臺階之后，中交地產進入沖刺千億的軌道。2021年新增21個土地儲備項目，其中2個項目是100%全資持有，10個項目持股超過51%，剩余9個項目持股比例不足一半。

比如，成都幸福橋項目權益比例僅23.09%，怒江瀘水新城和水云瑤項目權益比例為30%。

合作開發換來了規模的突進，也帶來了少數股東的激增。2021年末，中交地產歸母權益為32.59億元，同比增長6.44%；少數股東權益為146.87億元，同比增長49.40%。少數股東權益增速是歸母權益的7.7倍。

隨著少數股東權益大增，兩者權益占比也發生變化。2021年末，中交地產歸母權益占比18.16%，少數股東權益占比達到81.84%，是前者的4.5倍。

拉長時間線，2017年-2021年末，中交地產少數股東權益占比從44%增至81.84%，少數股東分得凈利潤的比例，即損益占比從21.19%增至68.12%，五年間增長兩倍有余。

2021年的成績單該給中交地產敲響警鐘，規模目標剛剛完成過半，卻已有近七成凈利潤落進了少數股東的口袋。

然而，比增收不增利、少數股東侵蝕利潤更值得憂慮的是，扣除非經常性損益后，中交地產歸母凈虧損4.32億元。這是近十年來，中交地產扣非歸母凈利潤的首虧。

靠非經常性損益補利潤缺口，中交地產打了“三張牌”。

2021年，中交地產錄得非經常性損益9.29億元，同比增長67.69%。其中，喪失控制權后，剩余股權按公允價值重新計量產生的利得高達7.67億元，相較2020年的9672萬元大增近7倍。僅這一項數據，占當期稅前利潤的50.5%。

公允價值，可以理解為市價，大多情況下是指買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價格。

簡單來說，中交地產通過股權轉讓或尋求增資，引入合作方，失去了對部分子公司控制權，同時借此機會，將剩余股權按公允價值重新評估，從而得到了這筆7.67億元的“意外收益”。

報告期內，中交地產處置的主要子公司有三家，分別是中交花創(紹興)置業有限公司（以下簡稱“中交花創”）、廈門中泓房地產有限公司（以下簡稱“廈門中泓”）、金華雅郡置業有限公司（以下簡稱“金華雅郡”）。

中交地產將紹興花創2%股權轉讓給深圳市聯雅咨詢有限公司，剩余股權49%；將廈門中泓 2%股權轉讓給嘉信(廣州)城市更新投資合伙企業(有限合伙)，剩余股權48.99%；紹興凱曜置業有限公司對金華雅郡注資104,798,307.00 元，取得 51%的股權，中交地產間接持股比例降為 48.93%。

股權轉讓后，廈門中泓由子公司轉為合營公司，金華雅郡、中交花創由子公司轉為聯營公司。

值得注意的是，期內處置子公司的交易對價僅2288.81萬元，而截止處置日，這些公司均處于虧損狀態，合計凈虧損1732.12萬元。

顯然，中交地產轉讓控股權的主要目的并不在于回籠資金，最大的好處是拿到了7.67億元非經常性損益，這是確保2021年凈利潤不會轉虧的關鍵。

三線全踩的央企“異數”

實際上，除了上述三家公司之外，中交地產旗下還有多家公司由并表子公司轉至合聯營公司。包括鄭州濱悅房地產開發有限公司、中交富力和美(北京)置業有限公司、溫州中交梁輝置業有限公司。

截止2021年末，中交地產對合營、聯營公司的長期股權投資達到50.66億元，相較于2020年末的22.61億元，大幅增長124.16%。

將并表子公司轉入合聯營公司，相關負債也將被轉移至表外，對于三線全踩的中交地產來說，可以算是一舉兩得。

近兩年來，中交地產有息負債規模增速較快。

wind數據顯示，截止2021年末有息負債已超500億，幾乎是2017年的五倍。

其中，短期借款8.89億元，一年內到期的有息負債166.64億元，期末現金及現金等價物約107.62億元，短期償債存在67.91億元缺口。

另一數據則顯示，中交地產的償債壓力不僅來自于表內有息債務。

期末，中交地產實際擔保余額合計為166億元，占公司凈資產的比例為509.44%。其中，直接或間接為資產負債率超過 70%的被擔保對象提供的債務擔保余額為150.08億元，占比超過90.4%。

面對高額的債務壓力，中交地產尚不能依靠自身“造血”償債。期末，中交地產經營活動產生的現金流凈額為-44.52億元，已連續三年“告負”，其現金流來源主要依靠融資。

在一般融資渠道之外，中交地產有自己的“路子”。據公告，2021年中交地產擬向控股股東中交房地產集團（包括下屬控股子公司，以下簡稱“地產集團”）借入款項不超過 100 億元，借款年利率不超過 10%，單筆借款期限自到賬之日起不超過 60 個月。

盡管有著“親子”關系，但借款利率高達10%，遠高于一般融資。據披露，中交地產銀行貸款成本區間為3.8%~6.5%，發債成本區間為3.52%~4.99%，信托融資成本區間在6%~8.5%。

去年4月、7月、12月，中交地產向地產集團分別借款 20 億元、11億元、23億元，并在12月將部分借款進行展期。

包括向地產集團借款 26.8億元展期兩年；控股子公司中交地產南京有限公司向地產集團借款3.5億元展期 2 年；控股子公司重慶中房嘉潤房地產開發有限公司向地產集團借款4.9億元展期 2 年；控股子公司重慶中交西南置業有限公司向地產集團借款 6,000 萬元展期 2 年。

有息債規模大增、高息融資、部分借款展期......債務高壓之下，中交地產連踩“三條紅線”，成為上市央企中唯一的“紅檔”房企。

截止2021年末，中交地產凈負債率為217.7%，剔除預收賬款后的資產負債率為82.0%，現金短債比為0.6倍。

盈利能力下滑，財務安全系數不高，綜合來看，這份年報不及預期。連中交地產自己都說，“我們也認為現在的股價已經遠遠超過公司的實際價值”。

但它還是強勢的拉出了12個漲停，大家不禁會問，憑什么呢？

老股民一語道破天機：“炒題材看什么業績？”

游資最擅長的，是追漲和跑路；而韭菜最擅長的，是站崗和割肉。

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