2022年3月23日，遠洋集團控股有限公司（股票代碼：03377.HK，以下簡稱“遠洋集團”）發布截至2021年12月31日止的全年業績。

報告期內，遠洋集團實現營業額約為人民幣642億元，同比提升14%；毛利約為人民幣113億元，同比提升8%；年度凈利潤約為人民幣51億元，同比提升9%；核心凈利潤約為人民幣28億元，同比提升26%；本公司擁有人應占溢利及每股基本溢利分別約為人民幣27億元及人民幣0.358元。

財務狀況安全穩健 資產結構持續改善

2021年，面對房地產市場及融資環境走勢變化，遠洋集團一貫保持財務穩健，從容應對，支持業務發展。

一方面，在波動的市場環境中，遠洋集團信用水平優質，持續獲資本市場高度認可。境外評級機構方面，遠洋集團維持穆迪和惠譽的投資級評級；境內評級機構方面，維持中誠信國際和聯合資信的AAA級信用評級。此外，遠洋集團“三道紅線”指標保持全部達標，連續3年處于“綠檔”。

回顧期內，行業融資環境大幅收緊，但遠洋集團保持融資渠道暢通，并擁有良好的流動性。2021年7月，遠洋集團發行3.2億美元債券，期限3.5年，票面利率2.7%，創公司境外市場美元債最低發行利率；同期，遠洋集團成功發行人民幣32.01億元CMBN，票面利率4.19%，是銀行間市場首單無信托結構CMBN；2021年9月，遠洋集團發行5年期人民幣19.5億元公司債，票面利率4.06%。2022年3月，遠洋集團發行人民幣20億PPN，期限3年，票面利率5.32%。得益于經營業績良好和優質信用水平，遠洋集團融資成本優勢明顯，2021年綜合資金成本進一步降低至4.96%。

另一方面，即使信用事件頻繁、融資環境持續收緊，金融機構仍然對遠洋集團充滿信心并給予支持。遠洋集團已獲批尚未提用授信額度超過人民幣2,300億元，為公司運營提供了充足的信貸支持。同時，遠洋集團繼續深化銀企戰略性合作，與主要國有銀行和股份制銀行均保持按揭總對總戰略合作，保障公司持續獲取充足按揭額度。2021年，遠洋集團與平安銀行(000001)、浙商銀行簽署戰略合作協議，分別新獲取意向性授信300億元和100億元；另外獲得中國銀行(601988)、交通銀行(601328)、民生銀行(600016)等大型商業銀行授信額度提升近人民幣200億元，財務穩健度進一步加強。

隨著遠洋集團結轉規模的不斷增加，營業收入對有息負債覆蓋比率提升至70%，經營安全穩定性較高。遠洋集團債務結構合理，負債到期分布均衡。其中，1年內到期負債占比20%，1-2年內到期負債占比19%，2-5年內到期負債占比50%，5年以上到期負債占比11%，短期貸款占比低，整體債務到期分布較為均衡。此外，美元債期限結構分布也較為均衡，2022年到期美元債5億美金，其中2億美金已于2022年1月完成再融資，剩余3億美金計劃于4月償還。下一筆美元債到期為2024年，并且后續無集中到期壓力。

開發主業穩步增長 “南移西拓”成效顯著

面對房地產行業及全球經濟等不明朗因素，下半年銷售市場明顯下行。遠洋集團堅持聚焦主業、聚焦效益，通過快速響應、靈活面對，全面推進數字化營銷等策略，實現開發業務規模穩步增長。期內，遠洋集團實現全年協議銷售額約人民幣1,363億元，同比增長4%；銷售面積約767萬平方米，同比升9%。

遠洋集團銷售布局聚焦六大核心區域，“南移西拓”成效顯著，銷售額占比提升10個百分點，區域布局更加均衡。華東地區、華南地區、華中及華西地區、北京地區、環渤海地區分別占銷售額27%、14%、20%、23%、16%，其中華東地區占比同比大幅提升12個百分點。在市場下行壓力下，遠洋集團旗下項目保持高質量發展，部分項目銷售表現更領先同行。遠洋集團在北京、天津、濟南市場中的銷售額位列前十，武漢遠洋東方境世界觀及天津未來城的銷售排名在當地名列前茅，杭州宸章新邸及上海遠洋虹橋萬和源等項目首開去化表現卓越。

2021年，遠洋集團嚴守投資標準，適度補充優質土地資源，共獲取25個開發項目，新增土儲571萬平方米，總貨值超過人民幣800億元，平均土地成本約每平方米人民幣7,040元, 另外獲取17個物流和3個數據中心項目，包括10個已建成的項目，總建筑面積143萬平方米。回顧期內，遠洋集團繼續推進“南移西拓”和“城市深耕”戰略，新增開發項目全部位于重點深耕的一二線城市，如深圳、廣州、成都、武漢、天津等。其中，開發項目“南移西拓”區域占比近70%，土儲布局結構持續優化。同時，新獲取項目堅持以“小快周轉”項目為主，25萬平方米以下項目占比85%，資源使用效率進一步提升。

截至2021年12月31日，遠洋集團二級開發土地儲備5,314萬平方米，平均土地成本約每平方米人民幣6,644元。回顧期內，遠洋集團亦積極布局城市更新業務。遠洋集團已簽約舊改項目約1,900萬平方米，主要布局在深圳、廣州、東莞等大灣區重點城市，已轉化及獲取項目的土儲面積共375萬平方米。2021年新增深圳天和項目和坂田項目，新增舊改項目儲備40萬平米。隨著儲備項目逐步轉化，將持續為遠洋集團貢獻高質量項目。

持有物業中輕資產化 運營能力持續增強

2021年，遠洋集團持有物業的運營及管理能力持續提升，已投入營運的項目可租賃面積約392萬平方米，實現全口徑租金收入約人民幣47億元，同比提升13%，全口徑EBITDA利潤約人民幣27億元，同比提升11%。遠洋集團持有物業的資產質量高，運營水平穩步提升，可為公司創造持續經營性現金流。遠洋集團在建的持有物業項目，總建筑面積約170萬平方米，北京項目面積占比達70%，以寫字樓和零售物業為主。其中，北京遠洋樂堤港項目，將于2022年下半年投入運營。隨著在建項目逐步投入運營，租金收入將保持穩定增長。

此外，持有物業業務推進中輕資產化不斷尋求新發展。2021年10月，遠洋集團成立14億美金規模的寫字樓股權基金，成功引入多家主權基金及國際機構作為LP投資人，充分說明國際投資者對遠洋集團在核心物業的開發、設計、運營、管理等能力的認可。遠洋集團在保持項目操盤及管理權的前提下實現部分退出，并依托領先的不動產運營與基金管理能力，回籠資金，增加收益，提高周轉，控制負債。

股東協同持續深化 各項合作穩步推進

期內, 中國人壽(601628)與遠洋集團的戰略協同和經營管理合作全面升級。

戰略合作方面。2021年2月，中國人壽與遠洋集團簽署《戰略合作協議》，雙方將在資本、金融產品、保險業務、不動產投資、物業服務、養老等六大領域深化全面合作，顯示了中國人壽對遠洋集團高質量穩健發展的支持與認可，亦代表雙方戰略合作關系進一步穩固和深化。

公司治理方面。2021年9-10月，中國人壽增派一名董事和一名管理層到遠洋集團，加強財務風險管控，雙方戰略和運營合作的緊密度持續加強。中國人壽的董事席位由兩名增加至三名，進一步提升了對遠洋集團的治理與發展的支持力度。

財務支持方面。2021年12月，中國人壽與遠洋集團訂立人民幣150億元《金融產品交易框架協議》，在房地產市場大幅波動的背景下，大股東的支持進一步提升了遠洋集團應對極端市場風險的能力。

業務協同方面。2021年11月，中國人壽北京分公司與遠洋養老正式簽署《保險產品銷售和養老社區入住權益合作協議》，將有效幫助遠洋集團養老項目客戶引流。

展望2022年，遠洋集團將持續聚焦主業發展，同時堅持精細化管理，加強經營管理能力，完善經營管理體系。在確保財務狀況穩健的原則下, 通過提高投資標準、堅持城市深耕、加快周轉等策略，保持開發主業高質量、可持續發展，并繼續推動其他業務的協同發展，為股東和客戶創造最大價值。

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