經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 經(jīng)歷了2月股價暴跌超過80％及2億美元永續(xù)債尋求交換要約后，千億房企正榮地產(chǎn)（06158.HK）正面臨新的情況。

數(shù)百名跟投員工要求與正榮對話，希望拿回跟投本金；一些擔心項目爛尾的購房者紛紛為復(fù)工奔走，當壓力從四面八方涌來，與多數(shù)房企一樣，正榮也試圖通過債務(wù)展期、變賣資產(chǎn)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓等手段“回血自救”。

跟投風波

“員工跟投”在房地產(chǎn)行業(yè)早已不是秘密，動輒10%-15%的年化收益是有吸引力的回報；而對房企而言，跟投是一種吸納資金的方法，此外，跟投還能將員工與公司收益綁定，提升員工的積極性和戰(zhàn)斗力，諸多房企為了實現(xiàn)規(guī)模擴張，都推出高管和員工強制跟投制度。

房地產(chǎn)高速發(fā)展時期，跟投對房企和員工屬于“雙贏”，而一旦行業(yè)進入下行階段，員工很可能面臨無法兌付的風險。

經(jīng)歷股債“閃崩”后，正榮地產(chǎn)的跟投員工成立了一個“跟投保衛(wèi)群”，希望與公司溝通“拿回本金”。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)了解到，目前正榮地產(chǎn)有三種跟投產(chǎn)品：榮享、榮耀及紀念版系列。員工的級別不同，跟投金額上限也不同，普通員工上限200萬元，管理層300萬-500萬元不等。

正榮地產(chǎn)給出的跟投退出方案有兩種：第一是現(xiàn)金分期方案，員工可在今年5、6、7月各獲得10萬元退款，退款總額30萬元。7月后根據(jù)公司財務(wù)資金情況另行溝通，按原投資約定付息還本作為兜底條款。

第二是抵房方案，跟投員工根據(jù)投資金額和公布的房源自由組團選房，按照抵房項目意向進行搖號、選房，支付首付款后進行網(wǎng)簽。

一名參與跟投人士介紹，自己所購買的“榮耀系列”為兩年期，年化收益率在12%，每年在3月、9月定期派息，按合同應(yīng)該在2023年3份到期退出。目前，正榮地產(chǎn)承諾在今年三月底共計返還30%的本金。“現(xiàn)在已經(jīng)拿到了前15%，剩下的15%正榮地產(chǎn)承諾會在3月底支付”。

該人士表示，目前的兌付方案對于跟投金額在50萬元以下的員工來說相對“友好”。他算了一筆賬，如果剩余的15%本金和3月底的派息能如期拿到，那么“榮耀系列”的跟投員工能到手投出本金的4成左右，“安心了一點”。

但一些投資金額較大的員工則比較“尷尬”。另一位跟投人士介紹，“如果選擇現(xiàn)金退出機制，不論是拿30萬，還是拿回本金的30%，剩余部分都是大頭”。對于投資金額在百萬元以上的員工來說，顯然抵房是“合適”的方案。

目前正榮地產(chǎn)給員工的抵房折扣是9折，他表示，一些三四線城市的房子“平價出”都困難。

考慮到抵房還涉及到許多細節(jié)，比如限購、更名、交房等，都讓一些員工擔憂。如果抵房項目本身有借款，金融機構(gòu)會對銷售回款監(jiān)管，在這種情況下，辦理更名很有可能拿不到錢。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)注意到，在正榮地產(chǎn)提供給員工們的可選房名單中，包含南京、天津、阜陽、武漢、長沙、莆田、福州、平潭等多個城市。蘇州、南京等地涉及限購問題，需要有本地購房資格。“員工需要向人力資源部門詢問項目底價，換取相應(yīng)‘房票’。購買房源超出理財金額的部分，需要補齊全款項。”上述參與跟投人士說。

樓盤停工

除了跟投員工，正榮項目的購房者同樣焦慮。

今年春節(jié)后，有關(guān)正榮地產(chǎn)部分項目停工的消息傳出。一名上海正榮悅瓏府的業(yè)主告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，1月中旬，他發(fā)現(xiàn)項目現(xiàn)場施工人數(shù)明顯減少，春節(jié)至今仍未復(fù)工。

上海正榮悅瓏府總包單位中國核工業(yè)華興建設(shè)有限公司相關(guān)負責人告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，目前施工方并未撤場，撤走臨時員工宿舍是因為后期建設(shè)不需要這么多工人了。工人宿舍是租用的，因為未復(fù)工，為避免浪費所以撤走了一部分。至于需要多久能復(fù)工，雙方還在商談。

正榮悅瓏府所在的嘉定區(qū)房管局市場科一名工作人員表示，房管局聯(lián)合嘉定區(qū)建委一直在推動復(fù)工。目前正榮地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶有余額，但具體金額需要金融、法律等部門對賬后才能告知。他表示，正榮悅瓏府只需要不到一億元資金即可復(fù)工。

上述總包單位負責人透露，正榮欠項目施工方1000萬元左右工程款，支付后才能復(fù)工。“項目本身不大，墊資1000多萬不是小數(shù)目。”他說。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)注意到，中核華興是正榮地產(chǎn)長期的戰(zhàn)略合作伙伴，與正榮在南京、長沙合作了多個項目，而南京正榮潤棠府也傳出停工消息。據(jù)一名接近總包單位的人士透露，部分項目總包單位的員工也在討薪。

不止上海，正榮長沙樓盤也爆出停工傳聞，長沙正榮濱江紫闕臺一名業(yè)主告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，項目銷售時屬于“搖號盤”，開售當天就賣光了。春節(jié)后，項目一直處于停工狀態(tài)。目前項目住宅部分已經(jīng)封頂，部分外立面已完工，一些高層樓棟的外立面墻面還未完工。

上述業(yè)主介紹，在長沙相關(guān)部門組織下，業(yè)主與正榮地產(chǎn)開始溝通，目前停工主要因為正榮拖欠施工單位龍元建設(shè)(600491)集團股份有限公司8000萬元左右工程款，償還后才同意開工。

業(yè)主從項目預(yù)售資金的監(jiān)管銀行處獲知，目前監(jiān)管賬戶余額有2.3億元，項目建設(shè)資金還需要6億元左右，資金缺口約4億元。

自救回血

自永續(xù)債逾期導(dǎo)致股債暴跌，正榮地產(chǎn)一直通過一系列方式緩解債務(wù)壓力。

3月7日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告，知會票據(jù)持有人，于倫敦時間2022年3月4日下午4時整，已收到將于2023～2026年到期的8筆美元債同步同意征求的必要同意。

3月13日，正榮地產(chǎn)公告稱，其于2月18日公告的一筆將于今年3月到期的優(yōu)先永續(xù)債和2月21日公告分別于2022年3—9月到期的5筆優(yōu)先票據(jù)的交換要約已于屆滿日期，已就有關(guān)同意征求的建議修訂及豁免取得必要同意。

除了尋求債務(wù)展期，正榮地產(chǎn)還通過變賣資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式進行自救。2月23日，正榮地產(chǎn)召開投資者電話會表示，已梳理一批合作項目及投資性物業(yè)，正與現(xiàn)有合作方及央國企洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，預(yù)計今年上半年可完成30億-40億元的資產(chǎn)處置。

同時，正榮地產(chǎn)表示，截至2月初，預(yù)計正榮剩余的權(quán)益貨值約超1300億元，分布在南京、蘇州、福州等城市。

今年2月，正榮地產(chǎn)完成了一系列將項目所持股權(quán)轉(zhuǎn)給合作方美的置業(yè)控股有限公司（03990.HK）的動作。

2月23日，正榮地產(chǎn)將其所持榮福（天津）置業(yè)發(fā)展有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了合作方美的置業(yè)。榮福(天津)置業(yè)發(fā)展有限公司工商信息發(fā)生變更，美的置業(yè)接過正榮地產(chǎn)股份成為項目的全資股東。

一天后，正榮地產(chǎn)又將長沙“美的正榮濱河苑”項目50%股權(quán)以及無錫“正榮美的云樾”51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了美的置業(yè)。

2月25日，正榮地產(chǎn)公告，公司控股股東RoYue Limited將1.4億股普通股已轉(zhuǎn)讓予第三方。RoYue Limited所持正榮地產(chǎn)股份降至47.63%。而RoYue Limited由正榮地產(chǎn)實控人歐宗榮全資擁有，這一部分股份變動系履行質(zhì)押擔保。

3月中旬，正榮服務(wù)公告，偉正控股有限公司（一家由歐宗榮全資擁有的公司）將于2022年3月17日完成向華博貿(mào)易有限公司轉(zhuǎn)讓2.53億股股份（占公司已發(fā)行股本約24.40%）。股份轉(zhuǎn)讓完成后，歐宗榮連同家庭成員將透過彼等投資公司擁有正榮服務(wù)已發(fā)行股本的44.43%，華博將擁有已發(fā)行股本的24.40%。

值得注意的是，此次轉(zhuǎn)讓目的為清償一筆由歐宗榮及偉正控股作出擔保，且應(yīng)付福建華閩進出口有限公司的貸款。而華博貿(mào)易有限公司的母公司正是福建華閩。這在業(yè)內(nèi)人士看來，此次股權(quán)交易是在以物企股權(quán)抵債，以緩解債務(wù)壓力。

根據(jù)大公國際資信評估有限公司在2月28日發(fā)布的評級公告，截至公告日，正榮地產(chǎn)境內(nèi)存續(xù)債券（含資產(chǎn)支持證券）尚未償還本金余額70.24億元，其中到期與行權(quán)日在2022年內(nèi)的債券余額37.57億元，面臨較大債券兌付壓力。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)注意到，3月16日至18日，正榮地產(chǎn)（06158.HK）股價連續(xù)三天有所回升。3月16日、17日漲幅分別為11%和26%，截至3月18日收盤正榮股價為0.64港元/股，總市值約為28億港元。