在行業(yè)整體承壓下，中梁能夠?qū)崿F(xiàn)盈利已然不錯(cuò)，但盈利能力仍有提升空間。

◎ 作者 / 房玲、洪宇桁

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(相關(guān)資料圖)

核心觀點(diǎn)

【銷售金額387億元，強(qiáng)化組織入局“代建”】2022上半年中梁控股實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額387億元，同比減少了59.3%；合約銷售面積375萬(wàn)平方米，同比減少了50.3%。上半年中梁在環(huán)渤海區(qū)域的銷售貢獻(xiàn)占比繼續(xù)提升，可能會(huì)成為繼長(zhǎng)三角和中西部后企業(yè)銷售的又一增長(zhǎng)極。期內(nèi)中梁主動(dòng)變革，減少組織層級(jí)，精簡(jiǎn)組織數(shù)量，提高運(yùn)作效率。上半年已完成3.5級(jí)到2.5級(jí)組織架構(gòu)調(diào)整，形成強(qiáng)總部+強(qiáng)區(qū)域平臺(tái)+事業(yè)部的組織架構(gòu)模式；近期入局“代建”業(yè)務(wù)，成立建管集團(tuán)；區(qū)域公司從57家整合為31家，形成扁平化組織形態(tài)。

【總土儲(chǔ)規(guī)模仍較為充足，41%位于二線城市】上半年中梁為保留更多的現(xiàn)金而暫緩了投資,截至2022年中期土地儲(chǔ)備5110萬(wàn)平方米，其中可出售的土地儲(chǔ)備面積約為3200萬(wàn)平米，可售貨值3450億元，總土儲(chǔ)貨值41%位于二線城市，長(zhǎng)三角三四線和其他三線城市各占26%，其他四線城市占比7%。整體來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)的三四線市場(chǎng)相對(duì)有保障，但過(guò)半土儲(chǔ)位于三四線城市，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下可能會(huì)給企業(yè)銷售去化與回款帶來(lái)一定的壓力。

【營(yíng)收利潤(rùn)下滑，盈利能力仍有改善空間】2022上半年中梁的營(yíng)業(yè)收入同比減少32.1%至223.4億元，毛利率也同比下降了約3.9個(gè)百分點(diǎn)至16.9%，凈利率同比下降4個(gè)百分點(diǎn)至3.8%。期內(nèi)堅(jiān)持厲行節(jié)約、降費(fèi)增效，整體行政費(fèi)用開(kāi)支按年減少約39.4%。整體來(lái)看，截至8月31日，已有169家上市房企發(fā)布2022年半年報(bào)，其中有55家房企歸母凈利潤(rùn)虧損。在行業(yè)整體承壓下，中梁能夠?qū)崿F(xiàn)盈利已然不錯(cuò)，但盈利能力仍有提升空間。

【凈負(fù)債率下降到24.4%，需繼續(xù)加強(qiáng)現(xiàn)金回款】期末非受限現(xiàn)金短債比1.1，現(xiàn)金能覆蓋短債，但倍數(shù)較低；1-2年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比增加至47%，近兩年的償債壓力依然較大，仍需加強(qiáng)現(xiàn)金回款。凈負(fù)債率相較于期初繼續(xù)下降了11個(gè)百分點(diǎn)至24.4%；剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率也下降至72.8%，三條紅線仍居黃檔。此外，少數(shù)股東權(quán)益占比達(dá)到64.7%，少數(shù)股東利潤(rùn)占比49%，可能存在錯(cuò)配；合聯(lián)營(yíng)投資/歸母權(quán)益為1.84，隱性負(fù)債值得關(guān)注。

01

銷售

簽約銷售387億元

強(qiáng)化組織入局“代建”

2022上半年中梁控股實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額387億元，同比減少了59.3%；合約銷售面積375萬(wàn)平方米，同比減少了50.3%。企業(yè)的銷售出現(xiàn)了下滑，一方面是因?yàn)樾袠I(yè)整體下行，另一方面則是市場(chǎng)觀望情緒較濃。

期內(nèi)，中梁聚焦地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)，減少組織層級(jí)，精簡(jiǎn)組織數(shù)量，提高運(yùn)作效率。上半年中梁完成3.5級(jí)到2.5級(jí)組織架構(gòu)調(diào)整，形成強(qiáng)總部+強(qiáng)區(qū)域平臺(tái)+事業(yè)部的組織架構(gòu)模式；區(qū)域公司從57家整合為31家，形成扁平化的組織形態(tài)；入局“代建”業(yè)務(wù)，近期已成立中梁建管集團(tuán)。同時(shí)，重點(diǎn)加強(qiáng)營(yíng)銷條線能力建設(shè)。

從銷售金額的區(qū)域分布來(lái)看，銷售金額最高的區(qū)域仍然是大本營(yíng)的長(zhǎng)三角區(qū)域，占比為46.8%，但相較于2021年繼續(xù)下滑了5.4個(gè)百分點(diǎn)。銷售貢獻(xiàn)第二的是中西部區(qū)域，占比為26.2%。環(huán)渤海的銷售占比相較于2021年提高了5.1個(gè)百分點(diǎn)，近年來(lái)中梁在環(huán)渤海區(qū)域的銷售貢獻(xiàn)占比持續(xù)提升，從2019年的6.8%逐漸升至現(xiàn)在的15.8%，可能會(huì)成為繼長(zhǎng)三角和中西部后企業(yè)銷售的又一增長(zhǎng)極。

從銷售能級(jí)表現(xiàn)來(lái)看，中梁來(lái)自二線城市及強(qiáng)三線城市的總占比為86.7%，近年來(lái)的變化都不大。不過(guò)上半年中梁在二線城市的銷售占比相較于2021年大幅下降了11.5個(gè)百分點(diǎn)，三線城市則同比提升了9.9個(gè)百分點(diǎn)至51.8%。

02

投資

總土儲(chǔ)可售貨值約3450億

41%位于二線城市

上半年中梁為保留更多的現(xiàn)金而暫緩了投資,期末土地儲(chǔ)備5110萬(wàn)平方米，相較于期初減少了14.5%。其中可出售的土地儲(chǔ)備面積約為3200萬(wàn)平米，可售貨值3450億元，可滿足企業(yè)未來(lái)兩年的發(fā)展。

從總可售貨值的區(qū)域分布來(lái)看，46%位于長(zhǎng)三角，25%位于中西部區(qū)域，環(huán)渤海占比為15%，海峽西岸為8%，珠三角為6%。而按照能級(jí)分布來(lái)看的話，中梁的總土儲(chǔ)貨值中41%位于二線城市，長(zhǎng)三角三四線和其他三線城市占比均為26%，其他四線城市占比7%。整體來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)的三四線市場(chǎng)相對(duì)有保障，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下需要加快該區(qū)域的銷售去化和現(xiàn)金回款。

03

盈利表現(xiàn)

營(yíng)收利潤(rùn)雖有下滑

盈利能力仍有改善空間

2022上半年中梁的營(yíng)業(yè)收入同比減少32.1%至223.4億元，毛利潤(rùn)同比減少了44.7%至37.75億元。受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利水平較低的影響，企業(yè)的毛利率降至16.9%。期內(nèi)堅(jiān)持厲行節(jié)約、降費(fèi)增效，整體行政費(fèi)用開(kāi)支按年減少約39.4%。但由于合聯(lián)營(yíng)收入降低以及投資物業(yè)公允值虧損等原因，中梁的凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別下降至8.59億元和4.38億元。

從行業(yè)整體來(lái)看，截至8月31日已有169家上市房企發(fā)布2022年半年報(bào)，其中歸母凈利潤(rùn)呈現(xiàn)同比下降的有129家，占比高達(dá)76.3%，凈利下滑已成為行業(yè)的普遍現(xiàn)象。按盈利與否區(qū)分，上半年有55家房企歸母凈利潤(rùn)虧損，從這個(gè)角度看，中梁上半年盈利已然不錯(cuò)。上半年凈利率同比下降4個(gè)百分點(diǎn)至3.8%，盈利能力仍有提升空間。

04

償債表現(xiàn)

凈負(fù)債率降至24.4%

需繼續(xù)加強(qiáng)現(xiàn)金回款

2022年上半年末，中梁控股持有現(xiàn)金較期初減少了21.2%至217.68億元；其中，非受限現(xiàn)金較期初減少了21.7%至158.83億元；非受限現(xiàn)金短債比為1.1，較期初提升了0.06。現(xiàn)金仍能覆蓋短債，期內(nèi)中梁完成了大部分到期債券的展期，下半年到期的債券類融資僅有3.4億元的ABS。但鑒于2022年5月票據(jù)及2022年7月票據(jù)出現(xiàn)了共約3122.7萬(wàn)美元的本金違約，下半年的流動(dòng)性仍相對(duì)緊張。

此外，由于債券展期成功，1年內(nèi)到期有息債占比較期初降低2個(gè)百分點(diǎn)至47%，但是1-2年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比卻提高了12個(gè)百分點(diǎn)至47%，企業(yè)近兩年的償債壓力依然較大，需要加強(qiáng)銷售回款以及開(kāi)拓融資。

從三條紅線指標(biāo)來(lái)看，中梁的凈負(fù)債率相較于期初繼續(xù)下降了11個(gè)百分點(diǎn)至24.4%；剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率相較于期初也繼續(xù)下降了3個(gè)百分點(diǎn)至72.8%；三條紅線觸線一條，保持黃檔。按照目前的降杠桿趨勢(shì)，中梁年末三道紅線可能會(huì)降檔成功。此外，少數(shù)股東權(quán)益占比達(dá)到64.7%，少數(shù)股東利潤(rùn)占比49%，可能存在錯(cuò)配；合聯(lián)營(yíng)投資/歸母權(quán)益為1.84，隱性負(fù)債值得關(guān)注。

排版丨太陽(yáng)

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