不買裝修包就不能網簽、不能貸款？

新年伊始，《每日經濟新聞》記者接到群眾爆料，上海寶山區大華悅庭項目在與客戶簽訂購房合同前，要求其先簽署一份裝修升級協議，否則不予簽訂購房合同。

據悉，上海很早就開始嚴格執行公證搖號買房以及房價“一價清”政策，開發商不得再收取電商費、團購費、茶水費等任何名目的額外費用。早在2017年7月，上海市住建委就曾發布《關于加強商品住房及其附屬地下車庫（位）等設施銷售監管的通知》，避免出現購買商品房就必須得購買車位、夾帶升級包的情況。此后，上海樓市相關亂象得到抑制。

但在樓市調控不斷升級的當下，此類現象又有了死灰復燃跡象。

捆綁銷售突破限價？

購房者王軍稱，其1月26日參與了大華悅庭的搖號，選中房子之后銷售曾明里暗里暗示，有兩個裝修包可供選擇，一個約16萬元，一個約20萬元。

王軍向記者出示了15.9萬元的裝修合同，包含從地暖、地板到中央空調、廚衛設備等部品的20多項升級。王軍告訴記者，這升級包如果他自己購買安裝，不會超過6萬元。

另一名購房人劉濤告訴記者，大華悅庭1月26日上午公布搖號結果，他下午去到現場之后，工作人員便將其帶去一處簽裝修合同，簽完后才能簽購房合同。

劉濤告訴記者，現場交款，是先簽訂裝修升級包合同，然后才能進入購房合同環節。

王軍表示，一切都很突然，在此之前，銷售只是告訴他如果不買裝修包，可能無法網簽和辦理銀行貸款。

就這樣，王軍和劉濤等一批較早去簽購房合同的人就簽了裝修合同。

記者問及是否有強制購買的證據，王軍表示，在簽訂購房合同前，是銷售口頭通知他必須強制購買裝修包。

據悉，該裝修包分為A和B兩種，根據戶型大小，不同A包的價格也不同，其中99平方米戶型的A包售價15.9萬元，A+B包20.38萬元；122平方米戶型的A包售價16.9萬元，A+B包22.38萬元。此外，B包不單獨出售。

但情況隨后發生了扭轉。

王軍告訴記者，他從購房群得知，后續簽合同的購房人不用再購買裝修包。

“有客戶在現場提出強制裝修包是違規行為，并去房管局投訴，后來的購房人就沒有再購買升級包了。”

感覺受到欺騙的王軍于1月29日前往售樓處討要說法，卻在售樓處大堂看到了一則通知：裝修包為增值服務，客戶可以根據個人需要自行購買，公司絕不會以合同之后付款周期、銀行貸款手續不配合等形式影響客戶選擇。

王軍表示，既然后續客戶不用購買裝修包，那之前購買的客戶該如何處理？對此，王軍曾多次去售樓處找開發商相關負責人，“只是說我把我們的想法反饋給樂享家（項目裝修公司），然后就沒下文了。裝修公司接待了，但大華的銷售不承認他們捆綁銷售，能不能退款讓我們對接裝修公司”。

王軍告訴記者，裝修公司的答復是，要退可以，但必須按之前裝修合同中的約定，支付相應違約金。

另一名購房者李洋告訴記者，他們曾于1月29日晚上找樂享家的人和銷售，對方改口稱我們是自愿簽的協議。1月30日找到了項目銷售總和樂享家負責人，得到的回復是讓我們等消息。后來又找了兩次，2月10日我們得到最終回復，讓我們走司法程序。

王軍向記者出示的一份裝修合同中明確顯示，如因甲方原因導致本合同提前終止或解約，甲方應承擔合同總價50%作為違約金。

王軍告訴記者：“開發商現在是回避態度，裝修公司表示不退錢，開發商那也找不到人。”

58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者，升級包本身對于開發商來說是一個利潤增長點。在新房限價的背景下，一些項目的利潤率比較低，開發商也不能突破這個限制，因此會出現個別開發商在裝修層面尋找利潤空間。

家裝升級包即便價格不高，但開發商通過集中采購的方式把成本降低，在同等條件下具備成本優勢，還是有一定的利潤空間。

張波表示，裝修升級應該是雙方協商，而不是強買強賣。從合同角度來說不是特別合適，所以大華在后續也對政策做了相應調整。對于之前買了精裝包的購房人，首先看在銷售過程中是否存在欺詐行為，只有重大有失公平和公序良俗的情況才能撤銷合同。

開發商否認捆綁銷售，“絕不姑息”

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師告訴記者，上述情況從實際本質上來看，屬于捆綁銷售，本身是一種違規行為。從實際情況來看，開發商采取了一定的規避方式。

對于裝修包的問題，記者致電大華悅庭項目負責人梁先生，其告訴記者，裝修包是自愿購買的，所有手續都是按照政府規定正常辦理的，不存在購房人提到的不買就不能網簽和貸款的情況。

該負責人表示，如果存在強制購買裝修包或者其他違約違規行為，只要提供證據，公司會處罰相關銷售人員，絕不姑息。

針對已經購買裝修包不能退款的問題，該負責人表示，“我們只負責房地產銷售，裝修協議是客戶與公司戰略合作伙伴簽訂的。如果要單方面解除合同，我們會根據客戶訴求，讓其和裝修公司當面洽談。如果裝修公司沒有任何違規行為，而客戶想單方面解除合同，那就按照合同執行。”

因為，購房者是和第三方簽訂的裝修合同，主體是裝修公司，所以在民事上很難做認定，要想以此為規定來解除裝修合同，比較困難。

同時，王律師告訴記者，裝修公司收取50%違約金在司法實踐中很難實施，因為房屋沒有交付，裝修公司沒有任何損失，這就意味著違約金遠遠高于裝修公司的損失，即使在司法實踐中也是酌情減免的。

王律師表示，裝修和房屋買賣從法律關系上是脫離的，“不能因為你是捆綁銷售，所以合同就無效，這在司法實踐中是很難實現的。”

王律師建議，購房者可以提請住當地住建部門對這種方式進行調查處理，進而推動相關合同解除。

王軍告訴記者，他們已經向寶山區房管局就裝修包一事進行過投訴舉報，得到的答復是，購房人沒有和開發商簽訂裝修合同，建議購房人走法律程序。

“房管局回復我們與裝修公司簽的合同，他們只能對接到大華，管不到裝修公司，讓我們走司法。”

對此，王律師表示，老百姓(603883)對涉及自己切身利益的事情，申請相關部門履行法律職責時，如果對方不作為或者不予答復，老百姓有權向上一級主管部門提起相關行政訴訟，進而督促有關部門去履行。

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